Que peut-on financer ? | Vente à réméré

La clause donne la préemption à la structure d’investissement sur l’ancien propriétaire sur la gestion du bien si celuici n’a pas signé de vente avant la structure d’investissement. A savoir que celleci peut louer ou vendre le bien avant le terme du Réméré sans l’accord de l’ancien propriétaire si celuici ne l’a pas fait avant.

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Biens d’habitation - Biens professionnels - Parc de biens immobiliers quasi neufs vendus et restant inoccupés en état d’impayé - Parc biens immobiliers quasi neufs vendus et occupés en état d’impayé - Parc de biens immobiliers invendus neufs appelez nous au:

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II ) Fonds dédié à l’immobilier

A ) Biens d’habitation

Biens financés

Il s’agit de biens immobiliers classiques :

Villas neuves ou anciennes d’une valeur nominale importante
Immeubles à but locatif
Châteaux
Hôtels particuliers
Villas en cours de construction
Appartements de très haut standing à forte valeur nominale
Terrains constructibles à forte valeur nominale

Garanties et conditions

La garantie tient dans le transfert de la pleine propriété du bien lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

B ) Biens professionnels

Biens financés

Murs commerciaux
Locaux professionnels ( entrepôts, usines…)
Campings
Hôtels
Résidences de tourisme
Immeubles de bureaux

Garanties et conditions

La garantie tient dans le transfert de la pleine propriété du bien lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

C ) Biens divers

Biens financés

Terrains constructibles à forte valeur nominale
Exploitations forestières
Exploitations agricoles
Exploitations vinicoles

Garanties et conditions

La garantie tient dans le transfert de la pleine propriété du bien lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

III ) Fonds dédié à la restructuration de parcs immobiliers gelés importants

A ) Parc de biens immobiliers quasi neufs vendus et restant inoccupés en état d’impayé

Biens financés

Il s’agit de parcs immobiliers complets, ou de portefeuille de biens immobiliers situés sur une même zone géographique et vides.

Ce parc immobilier ayant fait l’objet d’une vente avec obtention d’un prêt immobilier en état d’impayé.

Le principe est de centraliser le plus de biens possibles financés par le même établissement bancaire.

L’objectif est de racheter le portefeuille global de cet établissement bancaire à un prix inférieur au marché. En fait le rachat se fait sur la valeur de la dette et pas sur la valeur du bien ( Réméré ) à savoir que la proposition de rachat sera réalisée au maximum de 70 % de l’encours global de cet établissement bancaire sur ce portefeuille ( l’encours de prêt ne peut pas dépasser les 50 % de la valeur du bien) .

Les actifs peuvent être loués ou vendus pendant la période de Réméré comme cela est expliqué plus après.

Garanties et conditions

La garantie tient dans le transfert de la pleine propriété du bien lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

B ) Parc biens immobiliers quasi neufs vendus et occupés en état d’impayé

Biens financés

Il s’agit la aussi de parcs immobiliers complets, ou de portefeuille de biens immobiliers situés sur une même zone géographique mais occupés.

Ce parc immobilier ayant fait l’objet d’une vente avec obtention d’un prêt immobilier. Le principe est de centraliser le plus de biens possibles financés par le même établissement bancaire.

Les loyers sont versés au propriétaire initial sauf accord particulier avec la banque avec celui ci. Les actifs peuvent être vendus pendant la période de Réméré comme expliqué plus après.

Garanties et conditions

La garantie tient dans le transfert de la pleine propriété du bien lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

C ) Parc de biens immobiliers invendus neufs

Biens financés

Il s’agit de parcs immobiliers complets, ou de portefeuille de biens immobiliers situés sur une même zone géographique et vides.

Ces biens n’ayant pas fait l’objet d’un financement ( sauf par le promoteur immobilier ).

Le rachat de créance se fait alors avec le promoteur.

C’est le cas classique du Réméré qui s’applique avec une nuance concernant la gestion des actifs. Il y aura autant de contrat de Réméré que de bien vendus. Par exemple un lot de 10 appartements donnera lieu à 10 contrats de Réméré permettant une vente par lot.

Garanties et conditions

La garantie tient dans le transfert de la pleine propriété du bien lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

IV ) Fonds dédiés aux parts sociales de sociétés.

Parts sociales de sociétés

Biens financés

Il s’agit des parts sociales composant le capital d’une société cotée ou pas.

L’opération ne se fait pas sur le rachat de parts mais sur une augmentation de capital dédiée à la société d’investissement. Voir ci après.

Garanties et conditions

La garantie est liée à la détention suite augmentation du capital social de la société de 99 % des parts de celleci.

L’option Réméré est réalisée sur l’augmentation de capital.

V ) Structures de gestion

A ) Fonds d’investissement

Sa forme

Une structure étrangère ou Française, de type fond d’investissement.

Idéalement une société de titrisation luxembourgeoise dont l’objet essentiel serait d’émettre des obligations en faveur des investisseurs sur la base d’un coupon de 7%, plus une prime de risque fixée en fonction de la prime de rachat du réméré ou de la revente du bien objet immobilier, dans cette hypothèse un performance fees rémunérera la société de gestion .

Ses fonctions

Il apportera les fonds nécessaires à chaque opération à la structure d’investissement.

Actionnariat

Il sera laissé à la libre discrétion des apporteurs de fonds permettant sa constitution.

B ) Structure d’investissement

Sa forme

Cette structure Holding doit être Française pour plus de sérieux et de crédibilité lors des signatures des compromis et des signatures des actes notariés en France.

De type SAS, avec création de société fille à 100 %, pour chaque opération, et pour pouvoir mutualiser le risque de tous les dossiers.

Dans le cas d’investissements réalisés à l’étranger, une structure locale de même type pourra être créée pour des raisons fiscales, financières, techniques ou autres.

Cette structure Holding doit être Française pour plus de sérieux et de crédibilité lors des signatures des compromis et des signatures des actes notariés en France.

Ses fonctions

Structure d’investissement. C’estàdire que ce sera la société qui achète les biens, en laissant des options à réméré aux vendeurs.

Actionnariat

Il sera composé des mêmes actionnaires que la société de gestion pour les structures de droit français ou étranger.

Nantissement des titres

La totalité des titres de la société d’investissement ( et par voie de conséquence de ses filiales crées ) sera nantis au profit du fonds d’investissement aux fins de garantir la contrepartie de l’investissement réalisé par ledit fond dans ses livres par la valorisation des actifs acquis dans le cadre du mandat donné à la société d’investissement.

L’objectif de garantie est que celleci soit égale au double de l’investissement

C ) Structure de gestion

Sa forme

Structure de type SAS. Il est important que cette société soit française car elle va être la vitrine du projet en France. Le fait d’être installé en France est gage de sérieux et de crédit.

De fait une structure de gestion par pays d’investissement sera créée selon la législation dudit pays. Au Canada, la structure sera canadienne.

Ses fonctions

Structure de mise en place et de recherche des dossiers et de leur gestion durant toute la durée de l’opération. Structure Française, avec comme objet social : conseil pour les affaires et la gestion, avec dans ses statuts un objet réellement large, incluant intermédiation en opérations de banque, investissement immobilier.

Actionnariat

Il est composé des fondateurs du projet pour 100 % des parts soit directement soit par l’intermédiaire de sociétés de droit français ou étranger.

D ) Structure patrimoniale de gestion des actifs ( fonciers ou autres )

Sa forme

Une structure de type foncière, ou société de portefeuille étrangère qui rachète les dossiers dans lesquels les vendeurs n’ont pas exercé leur droit à Réméré.

La SOPARFI luxembourgeoise semble sociétal le plus adapté à notre cas, qu’elle soit à compartiment unique ou multiple .

Ses fonctions

Dans ce cas là, la foncière ou la société de portefeuille rachète le bien, dans des conditions financières exactes correspondant à la rémunération prévue à l’origine si le vendeur avait levé son option. Cette structure s’occupe alors de la rénovation ou de la transformation de ce bien pour éventuellement le garder comme investissement, ou le mettre en vente sur le marché dans le cas d’un bien immobilier.

S’il s’agit d’un portefeuille de titres de sociétés, de droits divers, alors la société patrimoniale de gestion de ces actifs devra les valoriser aux fins d’en tirer des revenus, ou de leurs revente avec plus value.

La société patrimoniale pourra également déléguer la gestion des actifs à un groupe partenaire du fonds d’investissement dans le cas où une synergie pourrait être trouvée entre ces deux entreprises ou actifs aux fins de les associer pour mieux les valoriser, dans le cadre de fusion, acquisition.

Actionnariat

Il est composé comme suit :

30 % par les actionnaires de la société de gestion en direct ou par l’intermédiaire de société de droit français ou étranger

70 % par les actionnaires du fonds d’investissement ou par la société de leur choix.

E ) Structure de commercialisation des actifs

Sa forme

La structure de commercialisation des actifs, de toute nature, sera du type SA de droit français ou étranger.

Ses fonctions

La fonction de la société de commercialisation est de gérer la vente des actifs que la société patrimoniale de gestion des actifs aura achetée.

Cette société doit faire procéder à l’évaluation des actifs.

Actionnariat

Il est composé comme suit :

30 % par les actionnaires de la société de gestion en direct ou par l’intermédiaire de société de droit français ou étranger

70 % par les actionnaires du fonds d’investissement ou par la société qu’il leur plaira.

VI ) Potentiel du marché :

Dans la période actuelle, les banques financent de moins en moins et surtout plus du tout certaines catégories de client (chefs d’entreprises, gérant de sociétés), voir plus du tout (métier en rapport avec l’immobilier)

De plus en plus de clients ayant du patrimoine non liquide (immobilier, parts sociales de sociétés, droits audiovisuels, brevets…), ont besoin pour certain type de projet, ou pour faire face à diverses dettes, de lever des fonds.

Devant la difficulté de se faire financer actuellement, ils sont prêts à payer un taux élevé à un investisseur, voyant plutôt la finalité de ce qu’ils vont obtenir avec cet argent, plutôt que son coût facial.

« L’argent n’a de valeur que ce qu’on en fait »

Dans le cadre de ce projet, l’idée est de réaliser des investissements à 50% du prix de la valeur du marché. Dans le pire des cas, l’option à réméré est levée, et l’argent est rémunéré de l’ordre de 15 à 20 % par an.

Au mieux, l’investissement est concrétisé, par la non levée de l’option et à ce moment là le bien peut être conservé, valorisé, vendu etc…

VII ) Rentabilité / retour sur investissement :

A ) Opérations immobilières ( Annexe 2 )

Dans ces calculs nous partons sur une base d’une enveloppe de 100 millions EUR, investie dès la première année dans sa totalité, et pour une durée de 2 ans pour chaque dossier.

Notre business plan va donc être lissé sur une durée de 2 ans, et ne prendra donc pas en compte la nouvelle enveloppe d’investissement mis en place à n+1.

On présente donc ici les revenus sur 2 ans d’une enveloppe d’investissement totalement investie la première année.

Nous ne prenons pas en compte dans ces calculs le possible effet de levier en faisant appel à des financements bancaires.

Enfin, nous partons sur un modèle d’investissement sur 2 ans, avec aucun remboursement intervenu pendant cette période, c’estàdire qu’on investit seulement une seule fois l’argent. On peut imaginer que par la suite chaque dossier remboursé permet de servir les nouveaux dossiers.

Nous partons sur des frais de dossier en moyenne de 7.5% TTC , sachant que dans certains dossiers il faudra prendre à notre charge certains apporteurs d’affaires s’ils n’ont pas pu établir un mandat de recherche de capitaux directement à leur client.

Partons sur une moyenne de 3 % reversés par dossier.

De même les frais de gestion annuels seront de l’ordre de 1,8% TTC par an.

Nous partons sur une rémunération moyenne de l’investissement décomposé comme tel :

Indemnité d’occupation de l’ordre de 8.5% par an

Prime de risque, à la sortie de 8.5% par an

Nous considérons également, qu’en théorie, chaque investissement va au bout de son terme, pour voir son option à Réméré être levée ou non.

De même dans ce business plan il est très difficile de faire une projection des revenus et gains issus des investissements pour lesquels l’option à Réméré ne sera pas levée.

Nous partons sur les bases suivantes :

chaque bien immobilier a été acheté 50% de sa valeur.

25% des investissements, au bout des 2 ans, seront définitivement acquis

La valeur de l’immobilier a été stable pendant 2 ans.

Chaque bien est revendu avec une décote par rapport au marché de 15% dans le cas ou l’on souhaite accélérer la vente.

La foncière achète les investissements dont les options n’ont pas été levé, donnant à la structure d’investissement le même rendement que si l’option avait été levé par le vendeur d’origine.

B ) Opérations de rachat de créances

Introduction

De nombreuses zones géographiques ont fait les frais de la crise financière depuis 2008.

La conséquence a été de faire baisser le marché immobilier de cellesci.

En effet les acheteurs ont arrêté de payer leurs locations, leurs prêts, que ce soit des sociétés ou des particuliers.

De nombreuses banques sont gelées avec des portefeuilles importants de créances douteuses sur les bras, sans pouvoir gérer les dossiers au cas par cas du fait du coût que cela représenterait.

Et surtout sans savoir quoi faire du bien en cas de récupération.

Mais la situation la plus difficile reste pour les pays touchés par ce phénomène notamment l’Espagne et l’Italie

En effet ils ne sont pour rien dans la crise financière et voient par contre leur marché immobilier stagner, voir régresser du fait de ses conséquences sur leur marché.

Il conviendrait de restructurer le marché dans sa globalité ( ou au moins pour 60/70 % des encours globaux ).

Cela peut se faire via une solution de Réméré.

Nb : dans le cas où le financement est local, la même solution peut être envisagée avec l’avantage de pouvoir maîtriser tous les éléments des dossiers.

Dans ce cas le montage en Réméré pourra être réalisé ( selon la volonté du fonds d’investissement ) avec des indemnités d’occupation et primes de risque très faibles pour maximiser le retour de cash flow chez le prêteur.

Le point le plus important sera la quotité de financement résiduelle. A savoir la valeur nette résiduelle des biens à refinancer.

Solution proposée

Il convient de recenser les banques ayant le plus financé la zone géographique ou le pays. La base de l’opération consiste à proposer à cellesci un rachat de leurs créances sur un portefeuille d’actifs immobiliers identifiés par client de la zone concernée.

Cette proposition ne saurait être acceptée à priori de prime abord sauf avec une clause de Réméré qui offre aux banques la possibilité de racheter leurs actifs immobiliers

Exemple de rachat de créances, ou le rachat d’un actif par sa dette

Ce processus concerne un client détenant un actif, fortement endetté.

Dans un contexte de crise, comme nous le vivons actuellement, le prix de cet actif baisse, et/ou est très difficilement vendable à court terme.

En cas de défaut de remboursement de son prêt, nous envisageons de négocier avec la banque un rachat de sa créance à un niveau inférieur à sa valeur actuelle.

De même nous envisageons de négocier avec le propriétaire un rachat de son actif par la dette, c’estàdire que nous rachetons son bien en reprenant tout simplement à notre charge la dette. De même nous lui laissons alors une clause de faculté de rachat d’une durée déterminée, par laquelle il peut à tout moment récupérer la propriété de son bien immobilier.

Exemple :

Un important groupe de Travaux Publics Espagnol détient une tour à la Défense, à Paris, louée entièrement à une société du CAC 40.

Cette Tour a une valeur d’environ 500 millions EUR, et le loyer est d’environ 20 millions EUR par an.

La dette sur le bien s’élève à 450 millions EUR et est détenue par une banque française de premier plan.

Avec la crise le groupe espagnol est dans la tourmente.

La dette n’est plus remboursée depuis plusieurs mois.

L’idée est de commencer à négocier avec la banque.

Une négociation d’un effacement de la dette contre remboursement d’une somme de 300 millions EUR est possible.

La banque, même si elle est perdante par rapport à son montant de dette initiale est intéressé car cela lui permet de conforter son bilan en se séparant d’un client en défaut de paiement. De plus la banque récupère du cash flow qu’elle pourra utiliser dans le cadre de ses autres opérations.Une fois l’accord de la banque obtenu il faut négocier avec le propriétaire : en effet on lui rachète son bien, en lui laissant une clause de rachat (option de Réméré) pour une somme d’environ 300 millions EUR.

Il est plus facile de le convaincre bien que ce prix soit nettement inférieur à la valeur réelle du bien pour les raisons suivantes :

Cela permet de régler la banque et de faire stopper les poursuites éventuelles à l’encontre du propriétaire, ainsi que tous les frais et pénalités de retard

Cela permet au groupe espagnol d’alléger son passif et de conserver une option de rachat allant jusqu’à 5 ans, lui permettant de prendre le temps de restructurer le groupe. On peut même imaginer de lui laisser sous certaines conditions vendre son option à un tiers. La durée retenue dans le cadre de notre business plan ne dépasse pas 2 années de façon classique, 3 années pour des cas particuliers méritant cet effort.

En résumé cela veut dire que :

La structure d’investissement propose aux banques de racheter les biens à leurs clients. Cela ne peut s’envisager au départ que sur de gros investisseurs disposants de plusieurs biens ou de biens d’une forte valeur nominale.

La condition est également que le montant de rachat de la créance ne dépasse pas les 50 %. Dans ce cas la planning est le suivant :

La banque propose la solution de rachat par la structure d’investissement en précisant qu’elle donne son accord de principe à l’opération à la seule structure d’investissement.

La structure d’investissement intervient alors auprès des clients « importants » en termes de volume en priorité.

Elle émet une proposition de vente en Réméré à hauteur de la somme négociée avec la banque qu’elle soumet au propriétaire.

Si celuici accepte la proposition, alors , la signature du contrat de vente à Réméré peut être signée.

La banque est alors complètement désengagée à la hauteur de son accord avec la structure d’investissement.

La structure d’investissement rentre dans le schéma classique d’une vente à Réméré à une différence près, la gestion de l’actif.

En effet aux fins de dynamiser le marché ( ce qui est la volonté finale de l’opération plus que l’opération financière de départ ), une structure de commercialisation est créée. Elle va gérer les biens immobiliers rachetés dans le cadre de la clause de Réméré.

Clause particulière du contrat de Réméré

La vente du bien doit intervenir dans la période de Réméré.

Il en résulte que :

Au terme du contrat , le client peut récupérer son bien si il n’a pas été vendu , sous réserve de payer les frais du contrat de Réméré prévu au départ.

Au terme du contrat , le client peut récupérer son bien si il n’a pas été vendu , et qu’il ne peut pas payer les frais du contrat de Réméré prévu au départ, alors le bien entre en pleine propriété dans le patrimoine de la structure d’investissement.

Si pendant la durée du Réméré le bien est loué, ses revenus sont versés au séquestre de la société de gestion ( sous déduction des frais de gestion, impôts, et autre frais d’entretien…) pour garantir la possibilité au client de racheter son contrat de Réméré à terme. Si pendant la durée du contrat du réméré le bien est vendu par la structure de commercialisation, alors ( sur le prix après frais de commercialisation , d’actes …) le client perçoit une participation sur le surplus de prix encaissé par rapport au montant du Réméré à hauteur de 20 %. Le solde de la différence du prix de vente est divisé à hauteur de 70 % pour le fonds d’investissement et 10 % pour la structure d’investissement.

Si le bien est vendu par le client, alors le contrat de Réméré est payé selon les termes du contrat.

Exemple

Client A possède un bien de valeur 100

Son encours auprès de la banque A est de 70

La structure d’investissement négocie le remboursement anticipé de la créance à 40

La structure d’investissement, via l’achat avec clause de Réméré le paye 40 + 10 de frais

La banque est désengagée de ses 70 et perd 30

La différence de 10 paye les frais de l’opération de Réméré ( 20 % ).

Si la vente se solde par le rachat par le client de la clause de Réméré, alors le gain est celui prévu au contrat ( de l’ordre de 12 % par an pour le fonds d’investissement ).

Mais surtout le bien est payé et n’est plus sur le marché.

Si la vente a lieu pendant la durée du Réméré, alors le client perçoit 20 % du « bénéfice » ( soit

100( prix de vente )50 ( contrat de Réméré )frais 10 = 40 ) soit dans ce cas la somme de 8.

Il perd le bien mais n’a plus de dette et perçoit une somme de 8 % de son investissement initial. La structure de commercialisation perçoit la somme de 10 % plus les frais de 10 % et le fonds d’investissement 28 % de l’investissement initial.

Comme suit :

Vente : 100

Fonds investissement : 50 ( au titre du prêt réméré )

Structure de commercialisation ( 10 % ) : 10

NB : le fonds d’investissement devra avancer 50 % des frais prévisionnels de commercialisation à la structure de commercialisation)

Solde net : 40

Répartis comme suit :

Client ( 20 % ) : 8

Structure d’investissement ( 10 % ): 4

Fonds d’investissement : ( 70 % ) : 28

Le fonds d’investissement a donc décaissé 50 et encaissé 50+28 = 78 ( + 56 % ).

Mais surtout le bien a été revendu à son prix réel ( sans faire baisser le marché ), cela retire un bien à vendre ( ce qui favorise la reprise du marché ), à un investisseur qui va occuper le bien et générer une activité locale.

Sur l’investissement initial le résultat est de 128 – 100 + 12 ( réméré ) = 40 ( soit + 40 % ) Contraintes

Cette opération génère des contraintes d’ordre contractuel avec :

Les banques

Les propriétaires

Le réseau de revente

L’évaluation des biens

La rédaction des contrats ( zone de compétence juridique )

VIII ) Opération envisagée

En premier lieu il convient de préciser que :

Les zones géographiques d’investissement ( hors le cas spécifique des opérations de restructuration d’un marché local ) sont essentiellement les grandes villes européennes et d’Amérique du Nord ( Paris, Barcelone, Madrid, Londres, Berlin, Rome, Montréal , Toronto, Vancouver, New York… ) ainsi que les zones à forte valeur ajoutée ( Côte d’Azur en France…)*

Les décaissements réalisés par le Fonds d’investissement se feront sur la ligne de crédit qui aura été octroyée au départ du contrat avec la structure d’investissement au fur et à mesure de la signature des contrats de Réméré. Cela permettra d’optimiser la performance et la sécurité données au fonds d’investissement.

A ) Investissement initial sur les opérations immobilières

L’investissement initial réalisé par le fonds d’investissement est de 100 millions d’euros décomposés comme suivent :

75 millions euros sur le fonds dit à réméré ( structure d’investissement )

25 millions d’euros sur la foncière ( structure patrimoniale de gestion des actifs ) Il faut noter que l’investissement sera réalisé en deux tranches sur le principe, à savoir une première de 40 millions euros l’année 1 et une seconde de 60 millions euros l’année 2. La totalité des 100 millions devra être disponible dès l’année 1 en cas de besoin. En effet une opération importante peut se présenter et la société d’investissement doit pouvoir faire face.

B ) Investissement initial sur opérations de restructuration

Le montant de l’investissement est laissé à la libre discrétion du fonds d’investissement compte tenu de ses objectifs finaux relatifs à son marché immobilier.

Il peut être analysé par opération de rachat avec la création d’un fond dédié.

C ) Frais de fonctionnement

Les frais de fonctionnement seront à la charge des sociétés de gestion que sont la SAS d’intermédiation, la SAS d’investissement et la foncière. Ces frais sont imputés aux revenus tirés de ces opérations.

Note complémentaire

Immobilier

Enfin il est bon de soulever que pour chaque opération, la société d’investissement sera titrée. De ce fait on peut imaginer qu’après la réalisation de quelques opérations, il sera possible de faire appel à des banques pour financer une partie de chaque opération, voir pour refinancer certains biens.

Ce système représentera un véritable effet de levier, permettant d’augmenter considérablement les revenus de chaque opération.

Chaque opération de Rémére est mise en place pour une durée de 1 à 3 ans.

Souvent la durée est plutôt comprise en 2 et 3 ans.

En ce qui concerne la levée de l’option à Réméré par le vendeur, il faut compter à peu prés 25%

de dossiers où elle ne sera pas utilisée, et où l’investisseur sera définitivement titré. C’est à ce niveau qu’intervient la société Foncière qui dispose d’un capital par le fonds d’investissement de 33 % de la valeur de celuici.

A savoir que si le fonds global gère 100 millions d’euros, 75 millions seront affectés à la société d’investissement et 25 % à la foncière.

Cela permettra de gérer les Rémérés dont le terme équivaut à une récupération définitive de l’actif, de le financer et d’en gérer la vente dans les meilleures conditions.

IX Conclusion

En termes de risque il n’existe que celui du facteur temps et de l’erreur du choix de la cible acquise. Mais ces facteurs sont gommés par le fait que l’achat est réalisé à très bas prix ce qui permet de lisser une erreur éventuelle.

Cette méthode d’investissement correspond à plusieurs critères importants :

Acquérir des biens immobiliers, de notre choix, à un prix de marché défiant toute concurrence, c’estàdire entre 40 et 60% du prix.

Réaliser un investissement sûr, de l’ordre de 8 % par an, puisque quoi qu’il arrive les indemnités d’occupation sont payables d’avances et sont acquises et l’acquéreur en Réméré titré. Avoir un rendement final de l’ordre de 15 à 16 % par an si le vendeur originel lève son option de faculté de rachat

Acquérir définitivement le bien si le vendeur n’utilise pas son option tout en bénéficiant de la rentabilité initiale de l’ordre de 8% l’an.

Constituer un patrimoine immobilier de qualité pour la moitié de sa valeur

Acquérir des entreprises de qualité pour la moitié de leur valeur.

Le fonds d’investissement ouvre une ligne de crédit débloquée au fur et à mesure des investissements

Les investissements sont réalisés principalement sur des zones géographiques de premier choix ou le marché est « liquide ».

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